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Quer investir em FIIs? Então conheça esses termos

Data de criação:

access_time 06/01/2021 - 16:19

Data de atualização:

access_time 06/01/2021 - 16:56
format_align_left 7 minutos de leitura

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O mundo dos investimentos tem a sua linguagem própria. Para quem está começando a investir, esses termos podem soar estranhos, mas é necessário aprender seu significado.

Conheça alguns dos principais termos relacionados aos Fundos Imobiliários. 

Área Bruta Locável (ABL)

Á área bruta locável, também chamada de ABL, é a área de um empreendimento imobiliário que está disponível para locação. Sua medida é feita em m² (metros quadrados).

Administrador

O administrador é uma figura importante para  os fundos de investimento de maneira geral. Para os FIIs, essa figura é a instituição financeira responsável pelo funcionamento e manutenção do fundo. É possível também que o administrador exerça alguma dessas atividades de forma direta ou por meio da contratação de prestadores de serviço.

O administrador do FII é responsável por: 1) selecionar os bens e ativos que irão compor o patrimônio do FII; 2) organizar, gerenciar e cuidar de toda e qualquer documentação relacionada aos imóveis; 3) distribuir os rendimentos devidos aos cotistas; 4) fazer a gestão financeira  do FII, recebendo valores em nome do FII e custeando as despesas.

Built to Suit (BTS)

O Built to Suit, ou BTS, significa “construído para se adequar”, em inglês. No mundo dos FIIs, essa é uma modalidade de operação imobiliária na qual um determinado imóvel é construído sob medida para um futuro locatário. E este locatário, por sua vez, se compromete a alugar o imóvel por um longo período depois de pronto.

Buy to lease

O Buy to Lease significa comprar para alugar. Esse é um tipo de operação na qual um comprador adquire um imóvel de um proprietário que permanece nesse imóvel como inquilino. O vendedor do imóvel, no caso, realiza a operação de Sale and leaseback.

Cap rate

O cap rate, também chamado de capitalization rate, é uma métrica ou múltiplo utilizada para calcular o potencial de geração de renda dos imóveis. Para o cálculo são usados os dados de lucro líquido anual do portfólio de imóveis e o valor de mercado do fundo imobiliário.

Cotas

Todos os fundos de investimento funcionam como condomínios de investimento, que reúnem dinheiro de diversos investidores para aplicar em diferentes tipos de produtos. No caso dos Fundos Imobiliários, esses “produtos” são ligados ao mercado imobiliário, como CRIs e LCIs e empreendimentos concretos, como shopping centers e edifícios comerciais.

Assim como acontece em outros fundos, o patrimônio dos FIIs é dividido em cotas correspondentes a frações de seu patrimônio. Essas cotas conferem direitos e deveres iguais a todos os seus titulares mas, entre elas, não constam o direito real sobre os imóveis e empreendimentos que fazem parte do patrimônio do fundo, e nem o dever de responder pessoalmente por qualquer obrigação legal ou contratual do administrador ou relativa ao portfólio.

CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários)

O CRI, ou Certificado de Recebíveis Imobiliários é um investimento de renda fixa emitido por securitizadoras. Ele pode ser entendido como um instrumento de captação financeira para o custeio do setor imobiliário e é um dos tipos de ativos que gestores de FIIs de papel colocam em suas carteiras.

Dividend yield

O Dividend Yield, ou DY, é o múltiplo que representa a rentabilidade relativa dos dividendos pagos aos cotistas. Esse valor é calculado com base nos dividendos pagos por cota dividido pelo preço da cota. Neste caso, quanto mais alto o DY, maior é o retorno do FII.

Fundo de Fundo

Os fundos de investimento imobiliário podem ser divididos em 3 grandes tipos: os fundos de tijolo, os fundos de papel e os fundos de fundos. Os Fundos de fundos adquirem cotas de outros FIIs. Neste caso, o investidor pagará duas taxas: a do fundo que escolhe em quais FIIs vai investir e as dos próprios FIIs escolhidos.

Fundo de Papel

Os Fundos de papel investem, principalmente, ativos com lastro imobiliário, como os CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários) e as LCI (Letras de Crédito Imobiliário).

Fundo de Tijolo

Os fundos de tijolo são fundos de investimento que investem em imóveis físicos, como shopping centers, hospitais, edifícios corporativos, hotéis e até cemitérios.

Gestor

O Gestor não é especificamente uma pessoa, mas uma instituição qualificada e responsável pela tarefa de decidir a compra e venda dos ativos do fundo, sempre com o objetivo de obter maior retorno e seguindo a política de investimentos determinada no regulamento.

IFIX

O IFIX é o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários e é o principal benchmark para avaliar e comparar a performance dos FIIs. Assim como o IBOV, o FII é o resultado de uma carteira teórica de ativos, elaborada de acordo com critérios estabelecidos na metodologia da B3, a Bolsa de Valores do Brasil.

Letra de Crédito Imobiliário (LCI)

A LCI é um investimento de renda fixa que tem como objetivo captar recursos para o financiamento de atividades do setor imobiliário. Assim, quando um investidor compra um título de LCI, ele está, efetivamente, emprestando dinheiro para uma instituição financeira que, por sua vez, vai aplicar no desenvolvimento desse setor. Assim como os CRIs, a LCI é um dos tipos de ativos que gestores de FIIs de papel colocam em suas carteiras.

Rendimentos (Dividendos)

Os rendimentos de um fundo imobiliário são as distribuições dos lucros do fundo. Como regra, um FII precisa, obrigatoriamente, distribuir ao menos 95% do seu lucro semestral. Esse lucro pode vir tanto do pagamento de aluguéis dos locatários de empreendimentos que componham o fundo, como de negociações com os ativos, juros pagos pelos títulos em sua propriedade ou ainda rendimentos de cotas de outros FII.

Sale and Leaseback (SLB)

Sales and Leaseback (SLB) é um tipo de operação na qual o proprietário de um empreendimento realiza, ao mesmo tempo, a venda de imóvel e o contrato contrato da sua locação – geralmente de longo prazo. Dessa forma, o antigo proprietário passa a ser inquilino. Para o vendedor do imóvel, essa transação representa um ganho de capital e, para o comprador, essa é uma forma adquirir uma propriedade com garantia de rendimento.

O comprador, do imóvel, no caso, faz a operação reversa: o Buy to Lease.

Subscrição

O direito de subscrição de um FII é o direito de preferência que um cotista tem de adquirir novas cotas quando acontece uma nova emissão de cotas. Se o cotista tiver interesse em participar e exercer seu direito de subscrição, é preciso sinalizar seu interesse por meio da sua corretora.

Taxa de administração

Todos os investimentos possuem algum tipo de taxa. Para investir no Tesouro Direto em Ações, por exemplo, paga-se uma taxa de custódia. Quem investe em Fundos Imobiliários precisa pagar uma taxa de administração, que é um percentual sobre o valor investido que pagará pelo serviço prestado pela administradora do fundo. Esse valor pode ser encontrado no regulamento do fundo.

Taxa de gestão

A taxa de gestão é o valor pago ao gestor do fundo pela prestação de seus serviços. Mas essa taxa pode já estar embutida na taxa de administração.

Taxa de performance

Essa taxa é cobrada por alguns fundos apenas no caso de a performance superar determinado benchmark pré-definido, como o IFIX.

Vacância física

A vacância física é o espaço vago ou desocupado de um empreendimento imobiliário. Ao investir em um FII, é importante observar a vacância porque, no caso de fundos de tijolo, é do pagamento dos aluguéis que saem os rendimentos distribuídos aos cotistas.

 

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